Em setembro, o STJ afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos no tema 1.443, determinando a suspensão dos processos que discutem se a previsão de destinação residencial na convenção é suficiente para impedir a locação por curta temporada ou se seria necessária proibição expressa. A questão envolve o alcance dessa orientação quando a convenção apenas estabelece a destinação residencial.
A questão deve ser examinada sem transformar a restrição ao direito de propriedade em consequência automática de expressão genérica. A locação por temporada é instituto previsto na lei 8.245/1991, que admite a utilização temporária do imóvel para residência do locatário por até 90 dias, assim contratação por plataforma digital não altera essa natureza jurídica.
A distinção em relação à hospedagem é relevante, pois a exploração profissional acompanhada de características próprias da atividade hoteleira pode afastar a utilização residencial —enquanto a locação temporária, sem serviços de hotelaria, permanece entre as formas de uso e fruição da propriedade. A mera rotatividade de ocupantes também não deveria, isoladamente, caracterizar mudança de finalidade, pois a permanência temporária corresponde à utilização do imóvel para moradia durante o período contratado.
A submissão da unidade às regras condominiais não elimina o direito de propriedade, mas estabelece os parâmetros dentro dos quais ele deve ser exercido. A coletividade pode impor restrições ao uso das unidades, desde que observados os requisitos legais e que a limitação encontre fundamento suficientemente claro, pois a autonomia condominial deve conviver com as faculdades de uso, gozo e fruição inerentes à propriedade.
Por isso, o proprietário deve observar as regras próprias da vida condominial, inclusive quanto à segurança, à salubridade e ao sossego, podendo o condomínio responsabilizá-lo por abusos praticados pelos ocupantes e aplicar as sanções cabíveis. Essa atuação deve incidir sobre a utilização concreta da unidade, não permitindo que uma restrição ao direito de propriedade seja presumida a partir de uma cláusula genérica.
Em outra oportunidade, no REsp 1.783.076/DF, o STJ considerou desarrazoada a proibição genérica de animais quando não demonstrado risco à segurança, à higiene, à saúde ou ao sossego dos moradores. A mesma racionalidade deve orientar a locação por curta temporada: se a coletividade entende que determinada utilização é incompatível com o empreendimento, cabe estabelecer a limitação de forma clara, observados os requisitos legais. A deliberação condominial confere previsibilidade às restrições e impede que se extraia de disposição genérica uma proibição não expressamente estabelecida.
Em suma, o tema 1.443 permitirá ao STJ definir o alcance da controvérsia, mas a proteção da coletividade não deve conduzir à criação de uma restrição que ela própria não estabeleceu de maneira clara. O direito de propriedade deve conviver com as regras do condomínio, assim como a autonomia condominial deve observar os limites impostos pelo ordenamento, razão pela qual a proibição da locação por curta temporada não deve ser extraída da simples destinação residencial do edifício. TENDÊNCIAS / DEBATES Os artigos publicados com assinatura não traduzem a opinião do jornal. Sua publicação obedece ao propósito de estimular o debate dos problemas brasileiros e mundiais e de refletir as diversas tendências do pensamento contemporâneo.
O entendimento do STJ sobre a locação por temporada
A discussão sobre a locação por curta temporada em condomínios residenciais ganhou relevância com a decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, que, em maio deste ano, no REsp 2.121.055/MG, entendeu que a exploração econômica ou profissional de e
